역전세·전세사기 걱정 끝? HUG가 전세금 관리하고 집주인에 수익 주는 안심신탁 제도

전세 계약을 맺을 때 가장 큰 불안 요소인 보증금 미반환 위험을 근본적으로 해소하기 위한 새로운 임대차 제도가 추진된다는 소식을 전해드립니다.

국토교통부는 주택도시보증공사(HUG)가 전세금을 직접 예치받아 운용하고 반환까지 책임지는 '전월세 안심신탁' 사업을 연내 시범 도입한다고 발표했습니다.

집주인이 보증금을 직접 갖지 않고 공공기관이 관리하는 구조가 도입됨에 따라, 임대차 시장의 안전성과 주거비 부담 완화에 어떤 변화가 생길지 핵심 내용을 살펴봅니다.

HUG 전월세 안심신탁의 핵심 작동 구조와 특징

임차인·임대인·HUG가 함께 맺는 3자 계약 체결

전월세 안심신탁은 세입자가 전세 보증금을 집주인에게 직접 전달하지 않고 공공기관인 HUG에 예치하는 방식으로 운영됩니다.

임차인과 임대인, HUG가 3자 간 신탁 계약을 체결하여 보증금의 소유 및 관리 권한을 신탁 기관에 위임하는 구조입니다.

계약 기간이 끝나면 HUG가 예치받았던 전세금을 세입자에게 직접 반환하므로 집주인의 자금 사정 악화로 인한 보증금 떼임 사고를 예방할 수 있습니다.

집주인에게는 전세금 운용 수익을 월세 형태로 지급

임대인은 전세 목돈을 한꺼번에 손에 쥐지는 못하지만, HUG가 예치된 전세금을 안전 금융상품 등으로 운용하여 발생하는 수익을 매달 받게 됩니다.

집주인 입장에서는 세입자로부터 직접 월세를 받는 것과 유사한 현금흐름을 확보하면서도 연체 위험을 줄일 수 있습니다.

목돈 활용 대신 안정적인 월 소득을 선호하는 임대인에게 새로운 대안이 될 수 있습니다.

세입자와 집주인이 얻는 실질적인 혜택

보증보험 가입 비용 절감 및 보증금 반환 안전성 확보

임차인은 별도의 전세금 반환보증이나 대출보증에 가입하지 않아도 공공기관을 통해 보증금 안전을 확보할 수 있습니다.

보증보험 가입에 들어가는 비용 부담이 줄어들고, 계약 만기 시 보증금을 돌려받지 못해 이사를 가지 못하는 리스크가 사라집니다.

전세 보증금 미반환에 대한 불안감이 해소되어 상대적으로 주거비 부담이 적은 전세 계약을 안심하고 선택할 수 있습니다.

임대인의 월세 연체 리스크 및 역전세 압박 완화

임대인은 세입자의 월세 체납 우려 없이 매달 정기적으로 운용 수익금을 수령할 수 있습니다.

또한 전세 가격 하락기에 새로운 세입자를 구하지 못해 기존 보증금을 내주지 못하는 역전세난 리스크에서도 벗어날 수 있습니다.

신탁 구조를 활용함으로써 임대인과 임차인 모두가 상호 신뢰 기반에서 계약을 유지하게 됩니다.

시범 사업 추진 일정 및 향후 적용 계획

연내 시범 사업 추진 및 신청 접수 일정

국토교통부는 9월 말 사업 공고를 시작으로 10월부터 본격적인 신청을 받을 예정입니다.

11월부터는 실제 임차인·임대인·HUG 간의 3자 계약 체결이 진행되며, 연말부터 순차적으로 입주가 시작됩니다.

초기 시범 운영을 통해 운용 수익률과 절차상 보완점을 점검한 후 본 사업으로의 확대 여부가 결정될 전망입니다.

LH 매입임대주택 500가구 우선 적용

이번 안심신탁 제도는 민간 주택 시장에 적용되기 전 공공 임대 주택에 먼저 시범 도입됩니다.

올해 LH(한국토지주택공사)의 매입임대주택 500가구를 대상으로 안심신탁 방식이 우선 적용될 예정입니다.

공공이 선제적으로 제도를 적용해 안정성을 검증한 뒤 민간 임대차 시장으로 범위를 넓혀갈 것으로 보입니다.

자주 묻는 질문

Q1. 안심신탁을 이용하면 세입자가 전세보증보험에 따로 가입하지 않아도 되나요?

A1. 네, 그렇습니다. 전세금 자체가 공공기관인 HUG에 직접 예치되고 HUG가 만기 시 반환을 전적으로 책임지기 때문에 별도의 전세금 반환보증에 가입할 필요가 없으며 관련 보증료 비용도 절감됩니다.

Q2. 집주인은 전세금을 전혀 활용할 수 없게 되나요?

A2. 안심신탁 계약을 맺으면 집주인이 전세 목돈을 직접 수령하여 다른 곳에 투자하거나 사용할 수 없습니다. 대신 HUG가 해당 전세금을 운용해 발생하는 수익을 매달 월세처럼 지급받게 됩니다.

Q3. 안심신탁 시범 사업은 언제부터 신청할 수 있나요?

A3. 국토교통부는 9월 말에 사업 공고를 낸 뒤 10월부터 신청 접수를 받을 계획입니다. 11월 계약 체결을 거쳐 연말부터 순차적으로 입주 지원이 진행됩니다.