1주택자도 비과세 제외? 실거주 예외 요건 조항과 현실적 문제점



정부가 1주택자에 대한 종합부동산세와 양도소득세 세제 혜택의 조건으로 '실거주 의무'를 강화하는 세제개편안을 발표하면서 실수요자들의 반발이 거세지고 있습니다.

실질적인 1주택자임에도 불구하고 불가피한 사정으로 소유 주택에 살지 못하는 비거주 1주택자들이 법안의 미비점을 지적하며 거세게 반발하는 상황입니다.

국민참여입법센터에는 이번 개정안에 대한 반대 및 개선 의견이 사상 처음으로 1만 건을 넘어서는 등 세제개편안을 둘러싼 논란이 확산하고 있습니다.

1주택자 실거주 의무 강화와 예외 요건의 한계

종부세·양도세 공제 혜택과 1년 선거주 조건

이번 세제개편안의 핵심은 종부세 세액공제와 양도세 장기보유특별공제 등 최대 80%에 달하는 1주택자 세제 혜택에 '실거주 조건'을 강력히 연계한 점입니다.

정부는 불가피한 사유가 있는 경우 '1년 이상 먼저 거주(선거주)'하는 것을 전제로 최장 3년까지 비거주 상태를 실거주로 인정해 주는 예외 조항을 두었습니다.

하지만 이 예외를 인정받기 위한 선거주 요건과 사유의 범위를 두고 현실을 전혀 반영하지 못했다는 비판이 쏟아지고 있습니다.

지나치게 협소한 예외 인정 사유

정부가 제시한 비거주 인정 사유는 자녀 취학, 직장 변경 및 전근, 1년 이상 치료·요양, 학교폭력 전학, 국외 거주, 60세 이상 직계존속 봉양 등으로 제한되어 있습니다.

문제는 이 항목에 포함되지 않는 정당한 사유로 거주지를 옮긴 실수요자들이 일률적으로 '비거주 투기 세력'으로 몰려 세금 불이익을 받게 되었다는 점입니다.

실제 생활 방식과 가구별 환경이 다양해진 상황에서 획일적인 기준을 적용하는 것은 조세 형평성에 어긋난다는 지적이 잇따르고 있습니다.

실수요자들이 겪는 대표적인 피해 사례와 사각지대

다자녀 양육 및 교차 거주 가구의 억울함

자녀가 성장함에 따라 소유한 소형 주택을 전세로 주고 더 넓은 전셋집으로 이주한 다자녀 가구의 경우, 현행 기준대로라면 비거주자로 분류되어 세제 혜택을 잃게 됩니다.

또한 직장이나 자녀 교육 문제로 부모와 성인 자녀가 서로의 주택에 교차 거주하는 경우 역시 예외 사유로 인정받지 못해 비과세 혜택에서 제외될 처지에 놓였습니다.

투기 목적이 전혀 없는 실거주 목적의 이동임에도 징벌적 과세 대상이 되는 사각지대가 발생한 것입니다.

지방 발령·재개발 및 공동 상속 주택의 한계

서울 아파트 청약에 당첨되었으나 입주 전 지방으로 발령받은 직장인은 애초에 '1년 선거주' 요건을 채울 수 있는 기회조차 박탈당합니다.

재개발·재건축 지역 내 임차인이 거주 중인 주택을 보유한 경우에도 관리처분계획 이전에 선거주 요건을 충족하기가 현실적으로 불가능합니다.

더불어 단일 주택을 여러 가족이 공동 상속받은 경우, 생업 등의 이유로 타지에 사는 상속인에게까지 일률적인 실거주 의무를 강제하는 것은 재산권 침해라는 불만이 팽배합니다.

정치권 반응과 향후 세제개편안 수정 전망

거주 이전의 자유 침해 논란과 지자체 반발

서울시장을 비롯한 주요 지자체장들과 전문가들은 이번 개정안이 국민의 거주 이전의 자유를 심각하게 침해하고 있다고 강하게 비판했습니다.

개별 가구의 특수한 사정을 외면한 채 '실거주'라는 단일 잣대만 강요하는 정책은 시장의 혼란만 부추긴다는 지적입니다.

실수요자를 보호하기 위해서는 예외 인정 범위를 대폭 넓히고 선거주 요건을 완화해야 한다는 목소리가 커지고 있습니다.

당정의 신축적 검토 가능성 및 방향

여당 내에서도 비거주 요건에 대해 예외를 폭넓게 인정해야 한다는 의견이 비공개 의원총회 등을 통해 제시되고 있습니다.

이에 대해 재정경제부 관계자는 국민의 다양한 의견을 수렴하여 최대한 신축적으로 검토하겠다는 입장을 밝혔습니다.

따라서 향후 입법 과정에서 선거주 요건 완화, 배우자 거주 시 실거주 인정, 예외 사유 확대 등 실수요자 구제를 위한 보완책이 마련될지 귀추가 주목됩니다.

자주 묻는 질문

Q1. 1주택자인데 불가피하게 이사를 가도 종부세·양도세 혜택을 못 받나요?

A1. 정부가 정한 예외 사유(전근, 질병 치료, 자녀 취학 등)에 해당하고 '1년 이상 미리 거주'한 요건을 충족하면 최장 3년까지 실거주로 인정받을 수 있습니다. 하지만 이 요건에 해당하지 않는 일반적인 전세 이주나 선거주 미충족 시에는 혜택이 제한될 수 있어 개정안의 보완 여부를 확인해야 합니다.

Q2. 자녀가 자라 더 넓은 집으로 전세를 얻어 이사한 경우도 비거주로 분류되나요?

A2. 현재 개정안 기준으로는 다자녀 양육을 이유로 소유 주택을 전세 주고 다른 전셋집으로 이주한 경우 예외 사유에 포함되지 않아 비거주자로 분류될 위험이 있습니다. 다만 이와 관련한 반발이 거세 정부에서 예외 조항 완화를 검토 중입니다.

Q3. 지방 발령이나 재개발 등으로 1년 선거주 요건을 못 채우면 어떻게 되나요?

A3. 현행 개정안 조문대로라면 1년 선거주 요건을 채우지 못한 경우 예외를 인정받기 어렵습니다. 그러나 아파트 청약 당첨 후 지방 발령을 받거나 재개발 임차인 문제로 거주하지 못한 사례 등 억울한 피해자가 많아 향후 법안 수정 과정에서 구제책이 논의될 가능성이 높습니다.